Sumber : Bisnis.com | 18 Februari 2026

Sektor properti Indonesia terus menunjukan kinerja yang melambat, harga residensial tercatat terus menurun sejak 2024.

Bank for International Settlements mencatat harga properti residensial di Indonesia anjlok dari 1,46% pada kuartal III/2024 menjadi 0,8% pada kuartal III/2025. Padahal, menurut Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (Mappi) pertumbuhan properti Tanah Air pernah mencapai 6–7%.

Pengurus Mappi, Harizul Akbar Nazwar, menilai adanya pergeseran tren dalam pasar properti. Kini, alih-alih bergantung pada ekspektasi, pasar properti justru didorong oleh realitas maupun kebutuhan.

“Jadi sebagai kebutuhan primer, dia pasti dicari. Tapi pasarnya ternyata sudah bergerak. Dari yang tadinya community-driven sekarang ke infrastructure-driven,” jelas Harizul dalam program siniar Factory Hub Bisnis, beberapa waktu lalu.

Saat ini, masyarakat memilih untuk membeli properti dengan pertimbangan jarak, sarana infrastruktur memadai, hingga kemudahan akses transportasi dibandingkan properti dengan harga mahal sebagai aset investasi.

Harizul menyebut sektor properti merupakan salah satu sektor terpenting bagi Indonesia, mengingat kontribusinya terhadap produk domestik bruto (PDB) mencapai 14–15%. Oleh karena itu, menurutnya, properti harus dilihat sebagai sebuah alat kebijakan bukan hanya sektor ekonomi saja.

Maka, tak heran pemerintah sampai mengguyur sektor properti dengan berbagai insentif. Iming-iming kebijakan itu meliputi kredit usaha rakyat alias KUR Perumahan dengan subsidi bunga pemerintah 5%, serta perpanjangan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) 100% hingga 2027 yang berlaku untuk rumah dengan harga sampai Rp5 miliar.

“Meskipun tren suku bunga kita juga relatif turun, sekarang di 4,75 basis poin dan sudah turun sekitar kalau nggak salah hampir 1% di-compare tahun lalu, [tapi] masih dirasa belum mencukupi,” ujar Harizul.

Upaya kebijakan itupun belum menuai hasil. Persoalan sektor properti yang lesu juga disebabkan masalah struktural, seperti pelemahan daya beli hingga ketidakpastian ekonomi.

“Tapi ada satu paradigma yang cukup menarik. Ada juga tren anak muda sekarang yang menghindari kepemilikan rumah,” tambah Harizul.

Indonesia sendiri masih berhadapan dengan kekurangan alias backlog kepemilikan rumah hingga 15 juta unit. Terkait hal ini, pemerintah menawarkan solusi lewat program 3 juta rumah.

Kendati begitu, kembali lagi, para pengembang khawatir masyarakat tidak tertarik untuk membeli properti yang sudah dibangun. Harizul pun mendorong pemerintah agar tidak hanya membenahi supply side, tetapi juga demand side.

KELAS MENENGAH

Di sisi lain, kelompok kelas menengah makin terhimpit lantaran tidak memiliki fondasi sekokoh kelas atas, tetapi juga tidak mendapatkan banyak bantuan dari pemerintah sebagaimana yang diterima masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Padahal, segmen inilah yang disasar sebagai konsumen potensial.

Menurut Harizul, masyarakat khususnya generasi lebih muda mempertimbangkan risiko jangka panjang, misalnya pendapatan dan kemampuan untuk mencicil. “Hal-hal ini yang membuat masyarakat, khususnya first home buyer menjadi relatif kurang confident untuk menentukan apakah saya beli sekarang atau enggak.”

Demi mewujudkan keberhasilan program 3 juta rumah, Harizul mendorong pemerintah agar mengeluarkan kebijakan terukur dengan sosialisasi optimal kepada masyarakat. Sementara itu, dari sisi pengembang, dia menyarankan agar dipersiapkan insentif non tunai untuk masyarakat. Seperti, potongan harga maupun dikonversi menjadi alat rumah tangga bagi kelas menengah ke bawah.