Keputusan manajemen PT Bakrieland Development Tbk (ELTY) mengembangkan hunian di Bogor mulai menunjukkan posisi strategisnya,menyusul kenaikan pangsa pasar rumah di kawasan tersebut.

Keputusan kelompok grup Bakrie untuk menggeser bisnisnya ke Selatan dengan menggarap Bogor Nirwana Residence mulai terlihat brilian pada semester kedua. Sepanjang periode itu, penjualan pemasaran {marketing sales) menguat dan mengalahkan tingkat penjualan apartemen Rasuna Episentrum.

Analis PT Asia Securities Supriyadi mencatat penjualan rumah baru di daerah Bogor memiliki pangsa pasar sebesar 34,4 %, atau tertinggi dibandingkan dengan pangsa pasar di Jakarta (7,4%), Bekasi (25,2%) dan Tangerang (33%).Di sisi lain, pertumbuhan populasi di Bekasi, Bogor dan Tangerang dalam 20 tahun terakhir terhitung cukup besar, yakni mencapai 3,8% per tahun. Angka itu jauh lebih cepat dibandingkan dengan pertumbuhan populasi di Jakarta yang hanya 1,5% pertahun.

Melihat potensi tersebut, Supriyadi berani memprediksi Bogor Nirwana cepat atau lambat akan menjadi salah satu mesin uang utama Bakrieland, di samping proyek andalan lain seperti Rasuna."Bogor Nirwana sebagai proyek residensial terpadu kami yakini da pat menjadi sumber utama pertumbuhan perseroan. Pembangunan dua tol baru seperti Bogor puter ring road dan Ciawi, Sukabumi menjadi dasar optimisme kami," tuturnya dalam laporan riset per 30 Desember 2009. Tol Bogor tahap I sepanjang 3,8 kilometer, lanjutnya, kini telah memasuki tahap pengoperasian, yang menghubungkan kawasan Sentul Utara dengan Kedung Halang.

Proyek milik PT Jasa Marga Tbk ini secara total memiliki panjang U kilometer dan menyediakan akses langsung ke daerah Selatan Bogor."Kawasan Selatan Bogor tengah memiliki pengembangan area residensial menengah ke atas, BORR tersebut dapat mengurangi waktu perjalanan hingga 10 menit," ujar Supriyadi.Kuatnya permintaan rumah tinggal dinilai akan menguntungkan Bogor Nirwana sebagai pengembang kawasan perkotaan di sekitar Bogor untuk masyarakat menengah ke atas.

Apartemen

Secara terpisah, analis PT Citigroup Securities Indonesia Ella Nusantoro menilai tingginya penjualan kawasan Bogor Nirwana yang melampaui tingkat penjualan apartemen Rasuna terjadi karena beberapa faktor.Dalam Citi Indonesia Conference 2009, manajemen Bakrieland menyatakan angka prapenjualan rumah tinggal Bakrie Nirwana memang menguat pada 2009, kontras dari permintaan apartemen di Rasuna Episentrum.Di forum tersebut, Bakrieland mengakui bahwa pra penjualan untuk apartemen kelas menengah ke atas, yakni The Grove dan The Wave terbilang lambat.

"Kami menilai kondisi ini terkait dengan beberapa alasan yakni kelebihan suplai di apartemen Jakarta dan permintaan pembelian rumah tinggal di kalangan masyarakat menengah ke atas untuk alasan investasi," tuturnya dalam laporan riset per 9 November.Sebaliknya, ekspansi perseroan di Bogor Rasuna membuahkan hasil sehingga dijadwalkan terus berlangsung tahun ini. Pembangunan wahana air di Bogor Nirwana, yakni The Jungle, terbukti sukses menarik minat masyarakat sehingga mencatatkan kunjungan per hari sebanyak 12.000 orang.

Tidak berhenti sampai di situ, Bakrieland tahun ini mempertimbangkan membangun wahana golf seluas 70 hektare. Fasilitas tersebut berpotensi menarik minat calon pembeli terhadap kawasan hunian di Kota Hujan tersebut.Citigroup memperkirakan laju penjualan Rasuna Episentrum baru menguat setelah pembukaan pusat hiburan dan gaya hidup di kawasan tersebut pada Desember 2009.Pembangunan 50 unit Bakrie Tower telah tuntas dan penyewa diperkirakan mulai pindah di tower baru tersebut pada triwulan 11/2010.

Kepemilikan asing

Analis PT BNP Paribas Securities Indonesia Tjandra Lienan-djaja menyebutkan rencana pemerintah memperpanjang kepemilikan asing atas aset properti akan membantu kinerja Bakrieland yang mengembangkan properti menengah ke atas.Bakrieland dijadwalkan menyelesaikan tiga proyek properti utamanya tahun lalu dan awal tahun ini, meliputi Bakrie Tower setinggi 50 lantai, Epicentrum Walk, dan Pullman Bali Legian Nirwana.

Selain mengembangkan kawasan Rasuna Epicentrum dan Bogor Nirwana, Bakrieland saat ini juga memasuki bisnis jalan tol dan bisnis pemanfaatan air. Jalan tol Kanci-Pejagan perseroan sepanjang 35 kilometer telah selesai dibangun pada Desember dan diekspektasikan menghasilkan pendapatan tahunan berkisar Rp200 miliar.Di luar itu, perseroan berencana mulai membangun jalan tol lain yakni jalur Ciawi-Sukabumi pada 2010. Jalan tol baru tersebut akan dibagi menjadi enam seksi dengan salah satu seksi dibangun dekat permukiman Bogor Nirwana.

"Rekam jejak akuisisi lahan Bakrieland untuk proyek jalan tol sejauh ini sukses. Perseroan juga mengamankan pinjaman Rp2,5 triliun dari PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRIj dan PT Bank Negara Indonesia Tbk [BNI] untuk konstruksi jalan tol dan pengembangan area sekitar," paparnya dalam laporan riset per 21 Januari 2010.Meskipun kenaikan beban bunga pinjaman membayangi kinerja Bakrieland beberapa tahun ke depan, prospek revisi regulasi kepemilikan asing atas properti mendorong broker asing tersebut merekomendasikan beli saham berkode ELTY. (arif.gunawan bisnis.co.id/bambang.jamuko(8 bisnis.co.id)